Jeder dritte Erwachsene hat schon einmal geerbt und bei den über 55-Jährigen sogar schon mehr als die Hälfte, das geht aus der Studie Quirin Privatbank in Zusammenarbeit mit dem internationalen Marktforschungsinstitut YouGov Deutschland hervor*. Rund 25 Prozent der Erben möchten die Immobilie selbst nutzen, die Mehrheit vermietet oder verkauft das geerbte Haus. Damit der Verkauf Ihres geerbten Hauses ein voller Erfolg wird, haben wir in unserem Ratgeber-Artikel die wichtigsten Informationen für Sie zusammengestellt.
Hausverkauf bei Erbschaft:
Was muss man beachten?
Unter folgenden Voraussetzungen ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei:
- Der Erblasser hat das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben.
- Der Erblasser hat das Haus in den letzten zwei Kalenderjahren sowie im Jahr des Erbfalls selbst bewohnt.
- Der Erbnehmer hat das Haus in den letzten zwei Kalenderjahren sowie im Jahr des Erbfalls mietfrei einem leiblichen oder adoptierten Kind überlassen, das dort gewohnt hat.
- Der Erbnehmer verkauft die Immobilie ohne Gewinn.
- Der Erbnehmer verkauft die Immobilie für unter 600 Euro und hat in dem Jahr auch sonst keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt.
- Der Erbnehmer hat innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft.
Es gibt Situationen, unter denen es möglich ist, die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Wenn die Summe des geerbten Hauses beispielsweise nicht den Freibetrag der Erbschaftssteuer übersteigt, kann diese vermieden werden. Sollte die Summe dennoch darüber liegen, kann die Immobilie des Erblassers nach dem Erbfall (sofern die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt) für mindestens 10 Jahre vom eingetragenen Ehe- oder Lebenspartner oder einem Kind des Erblassers bewohnt werden, um die Erbschaftssteuer zu umgehen.
Es ist nicht gestattet, das geerbte Haus als Zweitwohnsitz zu nutzen oder zu vermieten, da dies gegen die genannte Bestimmung verstößt. Nach Ablauf der zehnjährigen Frist entfällt die Erbschaftssteuer. Falls der Erbe jedoch nachweisen kann, dass er die Immobilie aus bestimmten Gründen verkaufen muss, zum Beispiel weil er es sich finanziell nicht leisten kann, dort zu wohnen, kann auch in diesem Fall die Steuer entfallen.
| Steuerpflichtiges Erbe | Erbschaftssteuerklasse I | Erbschaftssteuerklasse II | Erbschaftssteuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Eine kleine Beispielrechnung
Angenommen, das geerbte Haus hat eine Wohnfläche von 250 m² und wird auf einen Verkehrswert von 500.000 Euro geschätzt. In diesem Fall wären 200 m² von der Erbschaftssteuer befreit, und für die übrigen 50 m² würde ein Verkehrswert von 100.000 Euro angenommen. Da die Summe unter dem Erbschaftssteuer Freibetrag von 400.000 Euro liegt, müssten Sie in diesem Fall keine Erbschaftssteuer zahlen.
Inventar des Erblassers im hinterbliebenen Haus
Gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 1 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes bleibt das Inventar des Erblassers im geerbten Haus steuerfrei. Dies beinhaltet Wäsche und Kleidungsstücke, die von Personen der Steuerklasse I erworben wurden, sofern der Gesamtwert 41.000 Euro nicht übersteigt. Zusätzlich sind andere bewegliche körperliche Gegenstände, die nicht unter § 13 Absatz 1 Nr. 2 ErbStG fallen (wie z.B. Grundbesitz, Teile vom Grundbesitz, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive) und von Personen der Steuerklasse I erworben wurden, bis zu einem Gesamtwert von 12.000 Euro steuerfrei. Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke und andere bewegliche körperliche Gegenstände, die ebenfalls unter § 13 Absatz 1 Nr. 2 fallen und von Personen der Steuerklasse II und III erworben wurden, sind ebenfalls bis zu einem Gesamtwert von 12.000 Euro steuerfrei.
Spekulationssteuer
Beim Verkauf eines geerbten Hauses könnte auch die Spekulationssteuer anfallen, die auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben wird. Die Höhe des Spekulationsgewinns und die Fristen, die beachtet werden müssen, sowie die korrekte Berechnung können wir gerne in einem persönlichen Gespräch erläutern.
Verkehrswert der Immobilie
Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert des geerbten Hauses und erhält somit auch einen Anteil an dem Erlös bei einem Verkauf. Der ermittelte Grundbesitzwert basiert auf gesetzlichen Vorgaben und einem Massenverfahren, das nicht die tatsächlichen Gegebenheiten wie Lage, Ausstattung oder Zustand des Hauses berücksichtigt. Es stützt sich lediglich auf Daten von Gutachterausschüssen wie Bodenrichtwerten. Daher kann es vorkommen, dass das Finanzamt einen höheren Verkehrswert ermittelt als der tatsächlich am Markt erzielbare Wert, was zu einer unnötig hohen Steuerlast für den Verkäufer führen kann. Ein unabhängiger Gutachter hingegen ermittelt anhand individueller Immobiliendaten einen genaueren Verkehrswert und kann somit zu einem niedrigeren Verkehrswert gelangen.
Ist ein Hausverkauf ohne Erbschein möglich?
Ein Erbschein ist nicht erforderlich, um ein geerbtes Haus zu verkaufen. Allerdings muss vor dem Verkauf eine Berichtigung im Grundbuch erfolgen, da sich durch den Erbfall die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug erhält, der vor dem Kauf stets eingesehen werden sollte. Um die Berichtigung im Grundbuch vornehmen zu können, müssen die Erben nachweisen, dass sie die rechtmäßigen neuen Eigentümer sind. Dies kann beispielsweise durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag belegt werden. Ein handschriftliches Testament reicht hingegen nicht als Nachweis aus.
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Welche Kosten entstehen beim Verkauf des geerbten Hauses?
Sofern das geerbte Haus keinen Sanierungsbedarf aufweist und keine Spekulationssteuer anfällt, fallen in der Regel nur vergleichsweise geringe Zusatzkosten für den Verkauf der Immobilie an:
- Kosten für den Immobilienmakler, sofern die Maklerprovision nicht vom Käufer übernommen wird
- Direkte Vermarktungskosten (wenn kein Makler beauftragt wird)
- Kosten für Reparaturen, Instandsetzung des Hauses (falls erforderlich)
- Für das Begleichen der Verbindlichkeiten/Hypotheken (wenn das Haus noch belastet ist)
- Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Gutachter
Disclaimer
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt.
