Der Verkauf einer Immobilie in dieser Situation erfordert besondere Sensibilität und Expertise
Gemeinsame Immobilie & Scheidung?
So gehen Sie optimal vor:
Eine Scheidung ist emotional und organisatorisch herausfordernd, insbesondere wenn es um gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie geht. Der Verkauf einer Immobilie in dieser Situation erfordert besondere Sensibilität und Expertise. Wir sind hier, um Sie durch diesen Prozess zu begleiten und sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.
Die wichtigsten Infos:
• Wenn es keinen Ehevertrag gibt, gilt automatisch eine Zugewinngemeinschaft nach der Heirat.
• Ohne anderslautende Vereinbarungen besitzen beide Partner je 50 Prozent des gemeinsamen Hauses.
• Wenn es während der Trennungszeit zu Uneinigkeiten kommt, kann eine Teilungsversteigerung stattfinden.
• Das Haus kann entweder verkauft werden oder einer der Partner wird ausgezahlt.
• Wenn Sie keinen Ehevertrag haben, können Sie im Nachhinein eine Scheidungsfolgenvereinbarung treffen.
• Auch nach der Trennung tragen beide Partner gemeinsam die Verbindlichkeiten.
• Vor dem Verkauf sollte eine Immobilienbewertung erfolgen.
• Sie können Ihr Haus auch schon während des Trennungsjahres zum Verkauf anbieten.
• Eine Zwangsversteigerung erfolgt in der Regel weit unter dem eigentlichen Verkehrswert des Hauses.
• Sie können beim Scheidungsantrag das Haus an gemeinsame Kinder vererben.
Unsere Ratschläge für den Verkauf eines Hauses während einer Scheidung:
• Bestimmen Sie, welchem Ehepartner was beim Hausverkauf zusteht.
• Ein Ehevertrag kann Informationen über die Aufteilung des Vermögens liefern.
• Ermitteln Sie den Wert der Immobilie vor einer Entscheidung.
• Entscheiden Sie, was mit dem Haus während der Scheidung geschehen soll.
• Kalkulieren Sie die Auszahlung an Ihren ehemaligen Partner.
• Setzen Sie Zahlungen für Kredite und Schulden fort.
• Berücksichtigen Sie auch den Bausparvertrag.
• Achten Sie auf die geltenden Steuervorschriften.
• Verkaufen Sie das Haus während der Trennungszeit.
Was passiert bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Haus?
Eine Scheidung kann verschiedene Optionen für den Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie bieten. Es besteht die Möglichkeit, dass einer der Ehepartner ausbezahlt wird oder dass das Haus gemeinsam verkauft wird. Eine Realteilung oder gemeinsames Wohnrecht sind auch mögliche Alternativen. Oft wird die Immobilie auch auf die gemeinsamen Kinder überschrieben oder vermietet. Im Gegensatz zu gemeinsamem Vermögen ist es schwieriger, gemeinsames Wohneigentum aufzuteilen. Daher ist es wichtig, frühzeitig zu überlegen, wie im Falle einer Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie umgegangen werden soll. In diesem Artikel werden verschiedene Möglichkeiten vorgestellt.
a) Auszahlung eines Ehepartners
Eine Möglichkeit, wenn einer der Partner nach einer Trennung weiterhin in der gemeinsamen Immobilie wohnen möchte, ist eine Ausgleichszahlung. Hierbei überträgt einer der Ehepartner seinen Anteil an der Immobilie auf den anderen und erhält im Gegenzug eine entsprechende Ausgleichszahlung. Um diese Übertragung wirksam zu machen, muss die Erklärung vor einem Notar erfolgen, während beide Parteien anwesend sind. Dabei ist es wichtig, den ausgezahlten Partner aus dem Grundbuch zu streichen und eventuelle gemeinsame Hausdarlehen zu berücksichtigen. Nach der Übertragung kann der neue Eigentümer das Haus selbst nutzen oder es verkaufen.
Beispiel: Auszahlung eines Ehepartners
• Der Verkehrswert der gemeinsamen Immobilie beträgt laut einem Immobilienmakler oder Gutachter 300.000 Euro. Beiden Partnern steht ein Anteil von jeweils 150.000 Euro zu.
• Ein Ehepartner möchte nicht mehr in der Immobilie wohnen (verzichtet somit auf seinen Hausanteil, es kommt zur Anteilsübertragung) und bietet dem anderen an, ihn auszuzahlen.
• Nimmt der Andere das Angebot an, so schuldet er seinem Ehepartner einen Geldbetrag in Höhe von 150.000 Euro.
Die Summe wird nun in die allgemeine Vermögensaufstellung einbezogen. Wenn Ihr ehemaliger Partner beispielsweise das gemeinsam angeschaffte Auto oder eine Mietwohnung übernimmt, wird Ihre verbleibende Schuld entsprechend reduziert.
Die tatsächliche Schuldenhöhe zwischen den Ehepartnern kann auch im Rahmen des Zugewinnausgleichs ermittelt werden:
1. Zunächst werden die Anfangsvermögen beider Partner getrennt aufgelistet.
2. Das Endvermögen beider Ehepartner wird ermittelt.
3. Die Differenz ist der individuelle Zugewinn, den jeder Partner während der Ehe erzielt hat.
4. Da beide Eheleute während der Ehe in einer Zugewinngemeinschaft leben, werden die beiden Zugewinne voneinander abgezogen.
5. Der verbleibende Überschuss wird durch zwei geteilt.
6. Wenn ein Ehepartner einen höheren Zugewinn als der andere erzielt hat, hat der Ehepartner mit dem geringeren Zugewinn Anspruch auf Zugewinnausgleich.
Beispielrechnung Zugewinnausgleich
Ehepartner 2 müsste bei der Scheidung Ehepartner 1 einen Zugewinnausgleich in Höhe von 2.500 Euro zahlen.
b) Gemeinsamer Verkauf
Eine mögliche Option, um den gemeinsamen Immobilienbesitz nach der Trennung zu regeln, ist der Verkauf des Hauses oder der Wohnung und die gleichmäßige Aufteilung des Verkaufserlöses zwischen den ehemaligen Partnern. Es empfiehlt sich, sich umfassend von einem Immobilienexperten beraten zu lassen, um mögliche Schwierigkeiten beim Verkauf zu vermeiden. Wenn Sie beabsichtigen, den Kredit für die Immobilie mit dem Verkaufserlös vorzeitig zurückzuzahlen, sollten Sie im Voraus mit Ihrer Bank klären, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von der offenen Restschuld ab.
Restschuld
In der Regel werden Immobiliendarlehen über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt, wobei die Zinsbindung oft nur 10 oder 15 Jahre dauert. Wenn nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld übrig bleibt, ist es notwendig, eine Anschlussfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren, um diese vollständig zu tilgen.
c) Realteilung nach Scheidung
Die Realteilung ist in der Praxis selten und erfolgt durch den Umbau des gemeinsamen Hauses in zwei Wohneinheiten. Die geschiedenen Ehepartner können dann in demselben Haus wohnen bleiben oder ihre Teile unabhängig voneinander verkaufen oder vermieten. Die Eignung der Immobilie für diesen Umbau muss jedoch geprüft werden, und es muss das Interesse beider Ehepartner bestehen, in demselben Haus zu wohnen. Der Umbau von Eigentumswohnungen als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist schwierig und erfordert die Zustimmung aller Eigentümer.
d) Gemeinsames Wohnrecht
Wenn beide Ehepartner zu gleichen Teilen Eigentümer des Hauses sind und gerne zusammen wohnen bleiben möchten, kann eine Vereinbarung zur Teilung des Hauses getroffen werden. Eine Möglichkeit besteht darin, dass jeder Partner eine Etage des mehrstöckigen Wohnobjekts erhält, wobei beiden Parteien ein Wohnrecht eingeräumt wird. Diese Regelung sollte in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden, wie zum Beispiel im Ehevertrag oder in einer nachträglichen Scheidungsfolgenvereinbarung.
Alternativ können die geschiedenen Ehepartner die Immobilie an ihre gemeinsamen Kinder übertragen, wenn sie ein gutes Verhältnis zueinander haben und das Haus einen besonderen emotionalen Wert hat. Wenn das Kind noch minderjährig ist, ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts erforderlich. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem gemeinsamen Kind schenkt, was nur bei Einigkeit beider Ehegatten bzw. Eigentümer erfolgen kann.
e) Übertragung auf gemeinsame Kinder
Wenn die ehemaligen Ehepartner ein gutes Verhältnis zueinander haben, können sie die gemeinsame Immobilie vermieten, um die laufenden Immobilienkredite mit Hilfe der Mieteinnahmen zu tilgen und eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Wenn sie sich nicht auf den Hausverkauf oder die Ausgleichszahlung einigen können, kann es zur Teilungsversteigerung kommen, die von einem der Ehepartner beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden kann.
Wenn das Kind noch nicht volljährig ist, muss das Vormundschaftsgericht seine Zustimmung zur Übertragung des Eigentums auf das Kind geben.
Es ist wichtig zu bedenken, dass die Übertragung des Eigentums und die damit verbundene Verantwortung für das Kind eine große zukünftige Belastung darstellen können. Es fallen Grundsteuern und Unterhaltskosten für das Haus an und das Kind muss auch sämtliche Eigentümerpflichten, einschließlich Verkehrssicherungspflichten, übernehmen. Bevor eine solche Entscheidung getroffen wird, sollten beide Ehepartner sorgfältig darüber nachdenken.
Eine alternative Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehepartner seinen Anteil am Eigentum dem gemeinsamen Kind schenkt. Hierfür benötigt man neben der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts auch die Zustimmung des anderen Ehepartners. Eine solche Schenkung ist nur möglich, wenn beide Ehepartner bzw. Eigentümer einverstanden sind.
f) Haus oder Wohnung vermieten
Wenn die geschiedenen Ehepartner eine gute Beziehung zueinander pflegen, kann die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung vermietet werden. Diese Option hat den Vorteil, dass laufende Immobilienkredite mit Hilfe der Mieteinnahmen getilgt werden können und keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss. Wenn die Mieteinnahmen höher als die Kreditrate sind, können die verbleibenden Einnahmen zwischen den beiden Partnern aufgeteilt werden. Allerdings ist es wichtig, dass die getrennten Eheleute gemeinsam Entscheidungen treffen und sich einig über die Verwaltung der Immobilie sind.
g) Teilungsversteigerung
Falls es Ihnen nicht möglich ist, sich auf den Verkauf des Hauses oder eine Ausgleichszahlung zu einigen, gibt es die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Einer der Ehegatten kann beim zuständigen Amtsgericht eine solche Versteigerung beantragen, unabhängig von seinem Anteil an der Immobilie. Der andere Miteigentümer wird vom Gericht darüber informiert und hat dann zwei Wochen Zeit, Einspruch gegen die Teilungsversteigerung einzulegen.
Bei einer Teilungsversteigerung wird das Haus öffentlich versteigert. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag, auch wenn es unter dem Verkehrswert des Hauses liegt. Eine solche Versteigerung hat in der Regel finanzielle Nachteile, da die Erlöse oft unter dem tatsächlichen Wert liegen und auch Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen werden. Der verbleibende Betrag wird unter den Eigentümern aufgeteilt. Es ist wichtig zu bedenken, dass eine Teilungsversteigerung ein riskanter Weg ist und deshalb nur als letzte Option in Betracht gezogen werden sollte.
Eine professionelle Beratung kann Ihnen als Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen bezüglich gemeinsamer Immobilien helfen.
Eine Scheidung kann für viele Menschen eine sehr emotionale Angelegenheit sein. Wenn es um gemeinsames Wohneigentum geht, können Uneinigkeiten zwischen den ehemaligen Ehepartnern zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Es ist daher von großer Bedeutung, einvernehmliche Lösungen für die Vermögens- und Güterteilung zu finden. Ein Ehevertrag kann späteren Aufteilungen erheblich erleichtern. Ohne einen solchen Vertrag werden Ehepartner zu einer Zugewinngemeinschaft und die während der Ehe erworbenen Vermögenswerte müssen im Falle einer Scheidung aufgeteilt werden. Wenn ein Haus im gemeinsamen Besitz des Paares ist, stellt die Aufteilung im Falle einer Scheidung eine besondere Herausforderung dar.
Wenn sich die Ehepartner einig sind, können sie zwischen dem gemeinsamen Verkauf der Immobilie, einer Realteilung, einem gemeinsamen Wohnrecht oder der Vermietung des Hauses wählen. Wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind, besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie vorzeitig an diese zu vererben. Wenn es Uneinigkeit zwischen den ehemaligen Ehegatten gibt, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, bei der das Haus oft unter Wert verkauft wird. Ein Experte kann Sie sowohl darüber beraten, wie die Aufteilung und Auszahlung erfolgen können, als auch als Vermittler dienen. Dies kann die Situation meist deutlich entschärfen.
Welche Möglichkeit im Falle einer Scheidung für Sie am besten geeignet ist, hängt von Ihren individuellen Umständen ab. Um einen Neuanfang zu starten, bietet es sich jedoch an, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen und das erzielte Kapital dafür zu nutzen.
Wenn Sie Interesse an einer kostenlosen Beratung durch A. Hörner Immobilien haben, helfen wir Ihnen gerne weiter.
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