+++ RATGEBER: IMMOBILIE IN DER SCHEIDUNG +++

Liebe Immobilieneigentümerin,
Lieber Immobilieneigentümer,

die Scheidung Ihrer Ehe ist unausweichlich?

Das kann eine emotional schwierige und kraftaufreibende Situation sein – vor allem wenn gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie viele Fragen aufwirft und Streitpotenzial mit sich bringt.

Wir zeigen Ihnen in diesem Ratgeber die Optionen auf, die Sie im Umgang mit Ihrer Immobilie haben und geben Ihnen unser Wissen aus langjähriger Erfahrung in der Immobilienbranche an die Hand.

Sollten Sie Fragen haben oder unsere Unterstützung wünschen, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung!

Viel Kraft und viel Erfolg bei der Umsetzung!

1. DAS SYMBOL DER FAMILIE: DIE IMMOBILIE

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrer Immobilie bei einer Scheidung umgehen können. So werden Sie den für Sie optimalen Weg finden, um dem ehemaligen Lebensmittelpunkt eine neue Aufgabe zu geben.

2. DIE OPTIONEN: EINER SCHEIDUNGSIMMOBILIE

Gütertrennung ist bei den meisten Ehen immer noch ein Fremdwort. Die große Mehrheit der Ehepaare hat sich bei der Eheschließung für die juristische Form der Zugewinngemeinschaft entschieden: Während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke o.ä., aber auch Schulden gehören damit gleichermaßen beiden Partnern. Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so
gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht. Es wird also ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Selten erfolgt diese Güterteilung allerdings nach einer logischen Abhandlung; die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Auch emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem beim Wohnraum. Zusammen erbaut oder renoviert steckt viel Geld im gemeinsamen Haus und eigentlich soll es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab. Finanziell ist es vor allem dann riskant, wenn Ex-Paare sich darüber streiten, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden
soll. Rechtlich gibt es viele Optionen, in der Praxis geht es aber nur dann für beide Seiten gut aus, wenn Sie sich über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Die folgenden Möglichkeiten bieten sich Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall.

RATSCHLAG VOM PROFI:

Versuchen Sie eine Einigung zu erzielen. Das erspart Ihnen Nerven, Streitereien und finanzielle Tiefschläge.

2.1. EINER BLEIBT WOHNEN: DIE EIGENTUMSÜBERTRAGUNG

Wenn Sie allein in dem ehemals gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchten, können Sie die Immobilie übernehmen, indem Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen. Diese Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil. Bei dieser Variante sollten Sie aber bedenken, dass Sie vorhandene Belastungen ebenfalls übernehmen. Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben.

Des Weiteren kommen gegebenenfalls Kosten für Nutzungsund Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbssteuer auf Sie zu. Letztere beträgt in den meisten Bundesländern ca. fünf Prozent des Marktwertes. Hier lohnt es sich über eine Übertragung der Immobilie noch während der Trennung – also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist – nachzudenken. So entfällt die Grunderwerbssteuer und spart Ihnen damit meist
mehrere tausend Euro Kosten.

2.2. DIE KINDER ÜBERNEHMEN: DIE SCHENKUNG

Oftmals hängen Eheleute an dem Gedanken, dass sie ihre Immobilie eigentlich gerne im Besitz weiterer Generationen gesehen hätten. Das blockiert sie darin, eine gute Entscheidung zu treffen. Doch auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.

Beachten Sie auch: Was gut gemeint ist und Ihrem Wunsch dient, die Immobilie weiterhin in Familienbesitz zu sehen, kann eine Belastung für das Kind sein. Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; des Weiteren trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten. Ebenfalls möglich ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt; in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung bzw. Übertragung an Kinder kann somit nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

2.3. ES WIRD GETEILT: D I E REALTEILUNG

Für die meisten ist es unvorstellbar, nach der Trennung mit dem ehemaligen Partner weiterhin unter ein- und demselben Dach zu wohnen. Rechtlich gesehen ist dies aber möglich: mit der sogenannten Realteilung. Durch diese Variante wird es Eheleuten erleichtert, zum Beispiel das gemeinsame Sorgerecht der Kinder umsetzen zu können und die geliebte Immobilie nicht völlig aufgeben müssen. Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Parts, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch. Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht juristisch gesehen allerdings nicht aus – die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden. Eventuell braucht es für diesen Umbau Gutachter und Architekten. Setzen Sie deshalb unbedingt Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

2.4. WENN KEINE LÖSUNG GEFUNDEN WIRD: DIE T E I LUNGSVERSTEIGERUNG

Die meisten Scheidungen laufen sehr emotionsgeladen ab – klar, immerhin war einst Liebe im Spiel. Für den Fall, dass sich die Fronten total verhärtet haben und sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Nach Antragstellung schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich ca. 30 bis 40 Prozent unter dem Marktwert. Bleiben trotz Verkaufserlös noch Schulden, müssen beide Ehepartner dafür geradestehen und eventuell einen Kredit dafür aufnehmen.

Die Wahrscheinlichkeit, zu wenig für die Immobilie zu bekommen, ist bei einer Versteigerung also relativ groß. Deshalb gilt diese Variante als die schlechteste aller möglichen. Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie aber auch – innerhalb von zwei Wochen – Einwand erheben; zum Beispiel wenn Sie aufzeigen können, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich zum Nachteil verändern würden. Wenn das Gericht Ihre Einwände als zulässig erachtet, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden. Sollte es doch zu einer Teilungsversteigerung kommen, werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen. Danach wird der restliche Betrag aufgeteilt. Scheitert auch hier eine einvernehmliche Lösung, wird die Aufteilung des Betrags ebenfalls gerichtlich festgelegt. Die Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich gesehen also mit hohen Einbußen verbunden – und darüber hinaus für alle Beteiligten auch mental kräftezehrend.

RATSCHLAG VOM PROFI:

Eine Versteigerung ist wirklich der letzte Ausweg! Versuchen Sie sich mit Ihrem Ex-Partner zu einigen – so können Sie in jedem Fall mehr aus Ihrer Immobilie herausholen.

2.5. NICHT GÄNZLICH WEG: D I E HAUSVERMIETUNG

Die Immobilie weiterhin zu bewohnen ist für Sie unvorstellbar; die Immobilie zu verkaufen jedoch auch – dann liegt es nahe, die Immobilie zu vermieten. Diese Lösung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf (z.B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, Schulden bleiben würden oder einer allein das Haus nicht halten kann. Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszusuchen, als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen.

Das betrifft zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung oder die Kommunikation mit den Mietern. Ist die Vermietung Ihre bevorzugte Lösung, unterstützt Sie in dieser Situation gerne ein Immobilienmakler: Er wird bei der Beratung die Interessen beider Eheleute berücksichtigen und Ihnen unter anderem bei der Auswahl der Mieter helfen.

2.6. UND WEG: DER HAUSVERKAUF

Tatsächlich entscheiden sich die meisten Ehepaare dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren, ist es für einen alleine oft schwierig, die anfallenden Kosten für die Immobilie zu stemmen. Auch räumlich kann die Immobilie für einen halbierten Haushalt zu groß sein; da tut es ein kleinerer Wohnraum zum günstigeren Preis auch. Viele können sich nach einer Scheidung auch schlichtweg nicht vorstellen, mit dem Ex-Partner weiterhin gemeinsam Entscheidungen über eine Immobilie hinsichtlich Renovierung, Verwaltung, Finanzierung oder ähnlichem zu treffen. So ist der Hausverkauf unausweichlich.

Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder Ehepartner sogar dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. Soweit sollten Sie es nicht kommen lassen. Versuchen Sie den Verkauf des Hauses gemeinsam zu entscheiden und gemeinsam abzuhandeln. Die beste Möglichkeit, den Immobilienverkauf nicht zum Konfliktherd werden zu lassen, ist, sich einen objektiven Experten ins Scheidungsboot zu holen: Gehen Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie mit einem Immobilienmakler an. Er übernimmt für Sie die Ermittlung des Kaufpreises, die Erstellung des Exposés mit relevanten Dokumenten und Unterlagen und organisiert das „Interessenten-Management“ von der Besichtigung bis hin zum Notartermin.

Dadurch können Sie sich auf andere Themen, die Sie während Ihrer Scheidung durchstehen müssen, konzentrieren und laufen nicht Gefahr, das Gefühl zu haben, etwas liefe zu Ihren Ungunsten. Mit Erfahrung und Expertise wird Ihnen der Immobilienmakler ein kompetenter Partner beim Hausverkauf sein.

RATSCHLAG VOM PROFI: Gehen Sie auf Nummer sicher! Lassen Sie sich beim Hausverkauf von einem objektiven und kompetenten Partner begleiten: dem Immobilienmakler.

3. DIE 3 HÄUFIGSTEN FRAGEN LEICHT ERKLÄRT

Vom Kredit bis hin zur Erlösaufteilung – eine Immobilie wirft auch rechtliche Fragen auf. Wir beantworten sie Ihnen!

3.1. HAUSKREDIT UND TRENNUNG

Häufig ist die betreffende Immobilie noch gar nicht abbezahlt, wenn es zur Scheidung kommt. So stellt sich dann die Frage, wer für die Tilgung der gemeinsamen Schulden zuständig ist. Hier gilt: Mit einer Trennung oder Scheidung ändert sich nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt.

Wurde der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben, haftet auch nur dieser weiterhin gegenüber der Bank. Meist sind bei gemeinsamem Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. In diesem Fall besteht für die Eheleute gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Wurde der Kreditvertrag von beiden Ehepartnern unterschrieben, haften beide. Die Bank kann demnach auch nach Auflösung der Ehe von beiden Kreditvertragspartnern Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern oder – falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann – auch die Zwangsversteigerung der Immobilie auslösen.

Sie können aber nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituation abgestimmt sind. Gleiches gilt auch für die Eintragung im Grundbuch: Die Scheidung alleine ändert zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen und somit daran, wer im Grundbuch steht. Wurde die Immobilie verkauft, wird der Verkaufserlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.

3.2. VERTEILUNG DES VERKAUFSERLÖSES

Zunächst werden vom Gesamterlös noch eventuelle Immobilienfinanzierungen und Vorfälligkeitsentschädigungen von Krediten abgezogen. Danach wird dieser je nach Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils
am Haus auf die Ehepartner verteilt – und zwar unabhängig von Investitionen in die Immobilie, die die Eheleute in der Vergangenheit getätigt haben.

3.3. DER ZE ITPUNKT DER VERÄNDERUNG

Für jede der Optionen, was mit der Immobilie im Scheidungsfall passieren kann, bieten sich andere Zeitpunkte an. Wenn Sie die Immobilie an einen Ehepartner oder an die Kinder übertragen möchten, ist es aufgrund der Grunderwerbssteuer geschickter, dies noch im Trennungsjahr durchzuführen. Beim Verkauf des gemeinsamen Hauses müssen Sie nicht unbedingt warten, bis die Scheidung rechtskräftig ist: Wenn Sie sich sicher sind, dass die Lebensgemeinschaft definitiv nicht wieder hergestellt werden soll und die Scheidung durchgeführt wird, können Sie den Hausverkauf auch schon im Trennungsjahr angehen. Wirtschaftlich gesehen kann es sogar sinnvoll sein, die Immobilie bereits in der Trennungszeit zu verkaufen.

So können Sie Bewirtschaftungskosten verringern oder den Erlös aus dem Hausverkauf für den Vermögensausgleich verwenden. Auf der sicheren Seite sind Sie auf jeden Fall, wenn Sie nach §1564 BGB rechtskräftig geschieden sind und keine Beschwerde gegen den Scheidungsbeschluss eingelegt worden ist. Nach dem Scheidungsbeschluss ist jeder Ehepartner sogar berechtigt, den Verkauf der Immobilie zu verlangen, und die Zustimmung zum Verkauf einzuklagen. Warten Sie nicht mit dem Verkauf bis der finanzielle Druck zu groß ist: Wird eine Immobilie unter Zeitdruck verkauft, ist häufig nicht der avisierte Preis erzielbar – schon gar nicht, wenn die Käufer merken, dass es sich um einen Scheidungsfall handelt. Dann werden die meisten Käufer versuchen, die Notlage der Ex-Partner auszunutzen und den Preis so weit wie möglich
drücken.

RATSCHLAG VOM PROFI: Lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen. Gehen Sie den Verkauf an, wenn beide Seiten bereit dazu sind, und wann Sie es für sich am günstigsten bzw. besten erachten.

4. WAS VOR DER ESKALATION BEWAHRT

Es kann sinnvoll sein, schon im Voraus die Folgen einer etwaigen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen. Sich schon bereits bei der Eheschließung mit dem Thema Scheidung zu beschäftigen, müssen Sie auch nicht als unromantisch sehen – es bewahrt Sie schlichtweg davor, finanzielle und nervliche Verluste durch eine Scheidung zu erleiden. Ist es bereits zu spät für einen Ehevertrag, können solche Regelungen aber auch noch nach der Eheschließung getroffen werden: durch eine sogenannte Scheidungsvereinbarung. Bei beiden Optionen – Ehevertrag oder Scheidungsvereinbarung – können so möglichst alle Interessen beider Ehepartner gewahrt werden.

Sollte es für all das zu spät sein und der Rosenkrieg bereits begonnen haben, ist es ratsam, sich an eine unparteiische Person zu wenden: Immobilienmakler sind in der Lage, die Optionen, die Sie mit Ihrer Immobilie haben, objektiv abzuwägen. Diese werden Ihnen helfen, Ihrer Immobilie trotz Scheidung eine neue Aufgabe zu geben.

SIE HABEN FRAGEN?

Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin – wir nehmen uns gerne Zeit für Sie!

Sprechen wir über Ihre Wünsche und Ziele im Rahmen einer unverbindlichen und kompetenten Beratung.

Herzliche Grüße

+++ Ansprechpartner +++

A. Hörner Immobilien | Das Immobilien Team
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